দ্রুত নগরায়ণের সঙ্গে তাল মিলিয়ে বাংলাদেশের আবাসন খাত কতটা প্রস্তুত? টেকসই নগর গড়তে এখনই কোন তিনটি পরিবর্তন সবচেয়ে জরুরি বলে মনে করেন?
গত দুই দশকে বাংলাদেশের আবাসন খাত উল্লেখযোগ্যভাবে এগিয়েছে। বেসরকারি খাত বিশেষ করে ঢাকা ও অন্যান্য বড় শহরে আবাসনের চাহিদা পূরণে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রেখেছে। কিন্তু আমাদের নগরায়ণের গতি ও ভবিষ্যৎ চাহিদার তুলনায় আমরা এখনো পুরোপুরি প্রস্তুত নই। নগরায়ণকে শুধু ভবন নির্মাণ হিসেবে দেখলে হবে না; আবাসন, পরিবহন, পানি, বিদ্যুৎ, পয়োনিষ্কাশন, স্বাস্থ্য, শিক্ষা, সবুজ এলাকা ও কর্মসংস্থান সবকিছুকে সমন্বিতভাবে পরিকল্পনা করতে হবে। আমার মতে, এখনই তিনটি পরিবর্তন সবচেয়ে জরুরি।
প্রথমত, পরিকল্পিত ও বিকেন্দ্রীভূত নগরায়ণ। ঢাকার ওপর অতিরিক্ত চাপ কমিয়ে পূর্বাচল, কেরানীগঞ্জ, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জসহ সম্ভাবনাময় এলাকাগুলো এবং দেশের অন্যান্য বিভাগীয় ও গুরুত্বপূর্ণ শহরকে পরিকল্পিতভাবে গড়ে তুলতে হবে।
দ্বিতীয়ত, সমন্বিত অবকাঠামো পরিকল্পনা। আবাসিক প্রকল্প অনুমোদনের আগেই সড়ক, গণপরিবহন, পানি, ড্রেনেজ, বিদ্যুৎ, বর্জ্য ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক অবকাঠামোর সক্ষমতা বিবেচনা করতে হবে।
তৃতীয়ত, পরিবেশবান্ধব ও জলবায়ু সহনশীল নগর উন্নয়ন। জলাধার, খাল, সবুজ এলাকা ও উন্মুক্ত স্থান সংরক্ষণ করে ভবন নির্মাণে শক্তি ও পানির দক্ষ ব্যবহার এবং দুর্যোগ সহনশীলতার ওপর আরো গুরুত্ব দিতে হবে। আমাদের লক্ষ্য হওয়া উচিত শুধু বেশি আবাসন নির্মাণ নয়, বরং বাসযোগ্য শহর নির্মাণ।
স্মার্ট আবাসন মানে এখন শুধু প্রযুক্তি নয়; নিরাপত্তা, জ্বালানি সাশ্রয়, পরিবেশ ও জীবনযাত্রার মানও এর অংশ। দেশের আবাসন প্রকল্পে এসব বিষয় কতটা গুরুত্ব পাচ্ছে, আর আপনাদের প্রকল্পে এর বাস্তব উদাহরণ কী?
বাংলাদেশে স্মার্ট আবাসনের ধারণা ধীরে ধীরে পরিবর্তন হচ্ছে। আগে স্মার্ট হোম বলতে আমরা মূলত অটোমেশন, ডিজিটাল নিরাপত্তা বা আধুনিক সুযোগ-সুবিধা বুঝতাম। এখন এর পরিধি অনেক বড়। একটি প্রকল্প কতটা নিরাপদ, কতটা জ্বালানিসাশ্রয়ী, সেখানে প্রাকৃতিক আলো-বাতাস কতটা পাওয়া যায়, বিশুদ্ধ পানির ব্যবস্থা কেমন, পরিবেশের ওপর তার প্রভাব কতটা এবং দীর্ঘমেয়াদে ভবনটির পরিচালনা ও রক্ষণাবেক্ষণ কতটা দক্ষ ও সাশ্রয়ী এসবই এখন স্মার্ট আবাসনের গুরুত্বপূর্ণ মাপকাঠি।
বাক্কাহ হোল্ডিংসের প্রকল্পগুলোয় আমরা এ সমন্বিত ধারণাটিই বাস্তবায়নের চেষ্টা করছি। পূর্বাচল ও জলসিঁড়ি আবাসন এলাকায় আমাদের বেশ কয়েকটি প্রকল্পে নকশার শুরু থেকেই প্রাকৃতিক আলো বাতাসের সর্বোচ্চ ব্যবহার, জ্বালানিসাশ্রয়ী বিদ্যুৎ ব্যবস্থা, বিশুদ্ধ ও নিরাপদ পানির ব্যবস্থা এবং বিকল্প শক্তির উৎস হিসেবে সৌরবিদ্যুৎ ব্যবহারের সুযোগ রাখা হচ্ছে। একই সঙ্গে ভবন নির্মাণের পর দীর্ঘমেয়াদি রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় যেন বাসিন্দাদের জন্য অতিরিক্ত বোঝা না হয়, সেজন্য কার্যকর ও সাশ্রয়ী ফ্যাসিলিটি ম্যানেজমেন্ট ব্যবস্থাও পরিকল্পনার অংশ হিসেবে রাখা হয়েছে।
এর একটি উদাহরণ বাক্কাহ লেক ভিউ, পূর্বাচলের পাশে অবস্থিত আমাদের একটি প্রকল্প। ১৪ তলা এ প্রকল্পে পরিবেশ, প্রাকৃতিক আলো-বাতাস ও বসবাসের অভিজ্ঞতাকে বিশেষ গুরুত্ব দেয়া হয়েছে। প্রতিটি ফ্লোর ও অ্যাপার্টমেন্টের সঙ্গে ছোট লোটাস পোলের মতো ব্যতিক্রমী সবুজ এবং জলভিত্তিক নকশার উপাদান রাখার মাধ্যমে প্রকৃতিকে দৈনন্দিন বসবাসের আরো কাছে নিয়ে আসার চেষ্টা করা হয়েছে।
জলসিঁড়ি আবাসন এলাকায় আমরা বাক্কাহ লিজা ক্যাসেল, বাক্কাহ সুমি প্যালেস, বাক্কাহ জেডএস টাওয়ারসহ আরো কয়েকটি প্রকল্প হাতে নিয়েছি। এসব প্রকল্পে আমাদের লক্ষ্য শুধু দৃষ্টিনন্দন বা প্রযুক্তিনির্ভর একটি ‘স্মার্ট বিল্ডিং’ তৈরি করা নয়; একই সঙ্গে ভবনের স্ট্রাকচারাল ইন্টেগ্রিটি, সেফটি, ডিউরেবিলিটি এবং পরিবেশবান্ধব দীর্ঘস্থায়িত্ব নিশ্চিত করা। এ কারণে আমরা দেশের সুপরিচিত স্থপতি ও অভিজ্ঞ স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বিশেষজ্ঞদের সম্পৃক্ত করেছি। তবে আমাদের ভবিষ্যৎ পরিকল্পনা শুধু পৃথক ভবন নির্মাণে সীমাবদ্ধ নয়। আমরা এখন একটি সম্পূর্ণ স্মার্ট ও টেকসই কমিউনিটি কীভাবে গড়ে তোলা যায়, সেদিকেও এগোচ্ছি।
ঢাকায় বুড়িগঙ্গা নদীসংলগ্ন প্রায় ১০০ একর জমির ওপর একটি সত্যিকারের সমন্বিত স্মার্ট সিটি গড়ে তোলার পরিকল্পনা নিয়ে আমরা কাজ করছি। প্রকল্পটি এখনো পরিকল্পনা পর্যায়ে রয়েছে এবং এর মাস্টারপ্ল্যান ও সামগ্রিক ধারণা তৈরির জন্য আমরা স্বনামধন্য দেশী-বিদেশী কনসালট্যান্টদের সম্পৃক্ত করেছি। আমাদের লক্ষ্য এমন একটি নগর ব্যবস্থা তৈরি করা, যেখানে আধুনিক আবাসনের পাশাপাশি সবুজ পরিবেশ, পানি ও জ্বালানির দক্ষ ব্যবহার, প্রযুক্তিনির্ভর নগরসেবা, নিরাপত্তা, কমিউনিটি সুবিধা এবং কার্যকর ফ্যাসিলিটি ম্যানেজমেন্ট একটি সমন্বিত ব্যবস্থার মধ্যে থাকবে।
একই সঙ্গে ১০০ ফিট রোড এলাকায় প্রায় ২০ বিঘা জমির ওপর একটি আধুনিক কনডোমিনিয়াম ডেভেলপমেন্টের সম্ভাবনাও আমরা প্রাথমিকভাবে পর্যালোচনা করছি। এখানেও আমাদের চিন্তা হচ্ছে শুধু আবাসিক টাওয়ার নির্মাণ নয়; বরং একটি নিরাপদ, আধুনিক ও স্বয়ংসম্পূর্ণ কমিউনিটি গড়ে তোলা।
আরো বৃহৎ পরিসরে, ঢাকা চট্টগ্রাম মহাসড়কের দাউদকান্দি এলাকায় একটি কম্প্রেহেনসিভ স্যাটেলাইট হাই টেক সিটি গড়ে তোলার পরিকল্পনা করছি। প্রাথমিকভাবে প্রায় ১০০ একর বা ৩০০ বিঘা জমির ওপর প্রকল্পটি শুরু করার চিন্তা রয়েছে এবং পর্যায়ক্রমে এটিকে প্রায় ২৫০ একর পর্যন্ত সম্প্রসারণের দীর্ঘমেয়াদি পরিকল্পনা রয়েছে। আমাদের এ প্রকল্পের মূল দর্শন হলো একজন মানুষ যেন খুব সহজে একই পরিকল্পিত শহরের মধ্যে বাস করতে পারেন, কাজ করতে পারেন, সন্তানদের শিক্ষা দিতে পারেন, খেলাধুলা করতে পারেন এবং পরিবার নিয়ে অবসর ও বিনোদনের সময় কাটাতে পারেন। অর্থাৎ ‘যেখানে একই নগরপরিসরে বসবাস, শিক্ষা, কাজ, বিনোদন ও অবসরযাপনের সব সুযোগ নিশ্চিত হবে।’
আমার বিশ্বাস, বাংলাদেশের ভবিষ্যৎ নগরায়ণের একটি গুরুত্বপূর্ণ দিক হবে এ ধরনের স্বয়ংসম্পূর্ণ স্যাটেলাইট সিটি। কারণ আমরা যদি ঢাকার ওপর জনসংখ্যা ও কর্মসংস্থানের চাপ কমাতে চাই, তাহলে শুধু ঢাকার বাইরে আবাসন তৈরি করলেই হবে না; একই সঙ্গে কর্মসংস্থান, শিক্ষা, স্বাস্থ্যসেবা, প্রযুক্তি, বিনোদন, খেলাধুলা এবং আধুনিক নাগরিক সুবিধাও তৈরি করতে হবে। আমাদের কাছে তাই ‘স্মার্ট বিল্ডিং’ বা ‘স্মার্ট সিটি’ বলতে শুধু প্রযুক্তিনির্ভর অবকাঠামোকে বোঝায় না। এর অর্থ হলো সুপরিকল্পিত নগর ও ভবন ব্যবস্থাপনা, শক্তিশালী কাঠামো, জ্বালানিসাশ্রয়ী ব্যবস্থা, নিরাপদ ও বিশুদ্ধ পানির নিশ্চয়তা, নবায়নযোগ্য জ্বালানির ব্যবহার, পরিবেশের প্রতি দায়িত্বশীলতা এবং দক্ষ স্থাপনা ব্যবস্থাপনা, সর্বোপরি মানুষের উন্নত জীবনযাত্রা।
শেষ পর্যন্ত আমরা এমন প্রকল্প করতে চাই, যেখানে প্রযুক্তি থাকবে, কিন্তু কেন্দ্রে থাকবে মানুষ; আধুনিকতা থাকবে, কিন্তু প্রকৃতিও থাকবে; এবং উন্নয়ন হবে, কিন্তু সেটি হবে দীর্ঘমেয়াদি ও টেকসই।
একটি আধুনিক আবাসন প্রকল্প শুধু ভবন নয়, একটি পূর্ণাঙ্গ জীবন ব্যবস্থা গড়ে তোলে। ভবিষ্যৎ প্রকল্পে এ ধারণা কীভাবে প্রতিফলিত হওয়া উচিত? সবুজ এলাকা, যাতায়াত ও কমিউনিটি সুবিধার ক্ষেত্রে কোনটিকে সবচেয়ে বেশি গুরুত্ব দেবেন?
আমি মনে করি ভবিষ্যতের আবাসন হবে ‘লিভিং ইকোসিস্টেম’—শুধু কয়েকটি ভবনের সমষ্টি নয়। সবুজ এলাকা, যাতায়াত ও কমিউনিটি সুবিধা তিনটিই গুরুত্বপূর্ণ; একটিকে বাদ দিয়ে অন্যটি কার্যকর করা সম্ভব নয়। তবে বাংলাদেশের শহরগুলোর বাস্তবতায় আমি মানুষ ও যাতায়াতকেন্দ্রিক সমন্বিত পরিকল্পনাকে বিশেষ গুরুত্ব দেব। কারণ মানুষকে যদি প্রতিদিন স্কুল, অফিস, হাসপাতাল বা বাজারে যেতে কয়েক ঘণ্টা যানজটে কাটাতে হয়, তাহলে সুন্দর অ্যাপার্টমেন্ট দিয়েও তার জীবনমান নিশ্চিত করা যায় না।
তাই ভবিষ্যতের বড় আবাসন প্রকল্পের আদর্শ হবে গণপরিবহনকেন্দ্রিক, হাঁটার উপযোগী, পর্যাপ্ত সবুজ ও উন্মুক্ত স্থানসম্পন্ন এবং যেখানে স্কুল, স্বাস্থ্যসেবা, খেলার মাঠ, কমিউনিটি সেন্টার ও দৈনন্দিন প্রয়োজনীয় সেবা কাছাকাছি থাকবে।
জমির দাম ও নির্মাণ ব্যয় বাড়ছে, আবার ক্রেতার ক্রয়ক্ষমতাও সীমিত। এ অবস্থায় মান ঠিক রেখে আবাসন সাশ্রয়ী করার বাস্তবসম্মত উপায় কী?
এটি বর্তমানে আবাসন খাতের অন্যতম বড় চ্যালেঞ্জ। জমির উচ্চমূল্য, নির্মাণসামগ্রীর ব্যয়, অর্থায়নের খরচ এবং বিভিন্ন অবকাঠামোগত ব্যয় শেষ পর্যন্ত ফ্ল্যাটের মূল্যে যুক্ত হয়। অন্যদিকে মধ্যবিত্ত পরিবারের আয় একই হারে বাড়ছে না। এ সমস্যার সমাধান শুধু ডেভেলপারদের কাছ থেকে কম দাম প্রত্যাশা করে সম্ভব নয়। আমাদের একটি সাশ্রয়ী আবাসন ইকোসিস্টেম তৈরি করতে হবে।
এজন্য শহরের বাইরে পরিকল্পিত নতুন নগর কেন্দ্র গড়ে তুলে সাশ্রয়ী মূল্যে জমির ব্যবস্থা, দীর্ঘমেয়াদি ও তুলনামূলক কম সুদের হাউজিং ফাইন্যান্স, দ্রুত ও স্বচ্ছ অনুমোদন ব্যবস্থা এবং আধুনিক নির্মাণ প্রযুক্তি ব্যবহার জরুরি। একই সঙ্গে প্রিফ্যাব্রিকেশন, মডুলার কনস্ট্রাকশন, স্থানীয় উপকরণের কার্যকর ব্যবহার এবং বড় পরিসরে প্রকল্প বাস্তবায়নের মাধ্যমে নির্মাণ ব্যয় কমানোর সুযোগ রয়েছে।
সরকার যদি অবকাঠামো ও নীতিগত সহায়তা দেয় এবং বেসরকারি খাত দক্ষতার সঙ্গে প্রকল্প বাস্তবায়ন করে, তাহলে পাবলিক প্রাইভেট পার্টনারশিপের মাধ্যমেও মধ্যবিত্ত ও নিম্ন-মধ্যবিত্তের জন্য মানসম্মত আবাসন উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়ানো সম্ভব।
আগামী ১০-২০ বছরে বাংলাদেশের আদর্শ আবাসন কেমন হবে বলে মনে করেন? সেটি গড়তে সরকার ও বেসরকারি খাতের যৌথ ভূমিকা কী হওয়া উচিত?
আগামী ১০-২০ বছরে বাংলাদেশের আদর্শ আবাসন হবে পরিকল্পিত, নিরাপদ, পরিবেশবান্ধব, প্রযুক্তিসম্পন্ন এবং সব শ্রেণীর মানুষের সামর্থ্যের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ। আমাদের নগরগুলোকে শুধু ঊর্ধ্বমুখী করলেই হবে না; সঠিক জায়গায় সঠিক ঘনত্ব এবং তার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ অবকাঠামো নিশ্চিত করতে হবে।
আমি এমন একটি ভবিষ্যৎ দেখি, যেখানে ঢাকা একমাত্র কেন্দ্র থাকবে না। দেশের বিভিন্ন অঞ্চলে আধুনিক নগর কেন্দ্র তৈরি হবে; আবাসন ও কর্মসংস্থান কাছাকাছি থাকবে; মেট্রো, রেল ও অন্যান্য গণপরিবহনের সঙ্গে আবাসিক এলাকার সংযোগ থাকবে; নবায়নযোগ্য জ্বালানি, পানি পুনর্ব্যবহার, সবুজ ভবন, ডিজিটাল সেবা ও কার্যকর বর্জ্য ব্যবস্থাপনা সাধারণ বৈশিষ্ট্যে পরিণত হবে।
এখানে সরকারের ভূমিকা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। দীর্ঘমেয়াদি মাস্টারপ্ল্যান, ভূমি ব্যবস্থাপনা, পরিবহন ও ইউটিলিটি অবকাঠামো, সহজ ও স্বচ্ছ অনুমোদন প্রক্রিয়া এবং দীর্ঘমেয়াদি আবাসন অর্থায়নের জন্য উপযুক্ত নীতিমালা তৈরি করা।
অন্যদিকে বেসরকারি খাতকে শুধু ডেভেলপার হিসেবে নয়, দীর্ঘমেয়াদি নগর উন্নয়নের অংশীদার হিসেবে কাজ করতে হবে। মান, নিরাপত্তা, পরিবেশ, প্রযুক্তি ও ক্রেতার স্বার্থ সবক্ষেত্রে দায়িত্বশীলতা নিশ্চিত করতে হবে।
সবশেষে আমি বলব, একটি দেশের আবাসন খাত শুধু তার ভবন তৈরি করে না, এটি তার ভবিষ্যৎ শহর এবং আগামী প্রজন্মের জীবনযাত্রার মান নির্ধারণ করে। তাই বাংলাদেশে আগামী দিনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের মূল দর্শন হওয়া উচিত—‘আবাসন থেকে বসবাসযোগ্য পরিবেশ, ভবন থেকে কমিউনিটি এবং উন্নয়ন থেকে টেকসই জীবনযাপন।’
